בשוק הנדל"ן הישראלי המתפתח ללא הרף, יותר ויותר קונים בוחנים מודלים לא קונבנציונליים של בעלות -וביניהם, האפשרות לרכוש שליש מדירה. בין אם זה חלק המוצע עקב ירושה מורכבת, ארגון משפחתי חדש, שותפויות השקעה או מכירה מהירה, רכישה מסוג זה מציבה אתגרים משפטיים, פיננסיים ומעשיים ייחודיים שכל קונה חייב להבין במלואם. בניגוד לרכישת נכס שלם, רכישת בעלות חלקית אינה רק עניין של מחיר למטר - זוהי כניסה למציאות משפטית משותפת. רכישת שליש דירה ללא אסטרטגיה משפטית יסודית, עלולה להוביל לסכסוכים ארוכי טווח ולהפסדים כספיים.
מה המשמעות של רכישת "שליש"?
המונח "שליש דירה" אולי נשמע פשוט באופן מטעה, אך במשפט הקניין הישראלי, הוא נושא הגדרה משפטית ספציפית מאוד. אינכם קונים חלק פיזי מהדירה, כגון אחד משלושה חדרי שינה או גישה למרפסת. אתם רוכשים חלק בלתי מחולק בנכס כולו - בדרך כלל רשום כשליש מזכויות הבעלות בטאבו. במילים אחרות, אתם הופכים לבעלים שותפים בנכס כולו יחד עם אדם אחד או יותר, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם בעלות משותפת רשום.
הסדר משפטי זה, המכונה בעברית "שיתוף במקרקעין", כפוף לסעיפים 27-49 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המגדירים את זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הבתים המשותפים. ללא מבנה מוסכם מראש, לכל בעלי הבתים המשותפים יש זכויות משפטיות שוות לשימוש בנכס כולו, מה שעלול להוביל לחיכוכים חמורים בנוגע לאכלוס פיזי, שיפוצים, גביית שכר דירה או מכירה חוזרת. היעדר חלוקה בעין פירושו שהכל מוסדר בהסכמה הדדית או, בהיעדר הסכמה זו, על ידי פסיקות בית משפט.
הסכם בעלות משותפת
אחד הצעדים הראשונים והחיוניים ביותר שעורך דין חייב לנקוט בכל תרחיש של בעלות משותפת הוא להתעקש על ניסוח וחתימה על הסכם בעלות משותפת מפורט. מסמך זה הופך בעלות חלקית מופשטת להסדר מעשי וניתן לאכיפה, המכסה היבטים מרכזיים כגון זכויות שימוש בלעדיות (איזה חדר או מדור כל צד רשאי לתפוס), חלוקת הוצאות (כגון ארנונה, מים, תיקונים וביטוח), כללים הנוגעים להשכרה או מכירת חלקו של צד אחד, מנגנוני יישוב סכסוכים ואסטרטגיות יציאה.
ללא הסכם כזה, החוק קובע עקרונות בסיסיים כגון שימוש שווה וקבלת החלטות משותפת - אך אלה לרוב אינם מתאימים למצבים בעולם האמיתי. לדוגמה, אם בעל אחד רוצה לגור בדירה והאחרים רוצים להשכיר אותה, או אם מישהו מסרב להשתתף בתיקונים, החוק נוטה כברירת מחדל לתהליך מסורבל של עתירות משפטיות במקום לפתרון פרטי יעיל. הסכם בעלות משותפת חזק יכול למנוע שנים של מאבקים משפטיים - ועורך הדין הוא היחיד שיכול להבטיח שהוא מנוסח בצורה נכונה, רשום ומחייב.
בדיקות משפטיות לפני חתימה
בעת רכישת שליש מדירה, עורך הדין חייב לבצע תהליך בדיקת נאותות, אבל כזו שתהיה הרבה מעבר לבדיקת בעלות סטנדרטית. ראשית, עליו לאשר שהמוכר הוא אכן הבעלים הרשום החוקי של החלק שהוא מציע. במקרים מסוימים, במיוחד בהסדרי ירושות או גירושין, ייתכנו צווי צוואה או צוואות משפחה תלויים ועומדים, כלומר המוכר עדיין אינו הבעלים החוקי של החלק.
בהמשך, עליו לבדוק שעבודים, עיקולים, משכנתאות, סכסוכים משפטיים או תביעות צד שלישי וכמו כן ולוודא שחלקו של המוכר נקי מחובות או מצווי בית משפט. בדיקות נוספות יתקיימו בכדי לוודא האם הדירה נמצאת תחת שכירות מוגנת, תקנות דיור ציבורי או פרויקטים של פינוי-בינוי, אשר עשויים להשפיע על ערך הנכס והשימוש בו. רק לאחר אימות כל האלמנטים הללו יוכל עורך הדין להמשיך ולנסח חוזה מכר בטוח. במקרה של רכוש בירושה, חשוב לוודא האם צו ירושה או צו קיום צוואה סוכם ונרשם, אחרת העסקה לא תוכל להיות רשומה כראוי.
ייתכן והבנק לא יעזור
אחת המציאות הקשות ביותר ברכישת שליש מדירה היא הקושי בהשגת מימון. בנקים ישראליים בדרך כלל אינם מוכנים להנפיק משכנתאות לבעלות חלקית, במיוחד אם אין הסכם בעלות משותפת ברור או אם הבעלים האחרים מתנגדים לעסקה. ברוב המקרים, קונים של חלק חלקי חייבים לשלם את מלוא המחיר מהון פרטי או לקבל הלוואה בסגנון אחר. היעדר אפשרויות המימון מצמצם משמעותית את מאגר הקונים, וזה אמור לבוא לידי ביטוי במחיר. בפועל, שליש דירה נמכר לעתים קרובות בהנחה של 20% עד 50% מתחת לשוויה היחסי אם לוקחים בחשבון הפחתת נזילות כספית, מורכבות משפטית וסיכוני שוק אפשריים. עורך דין טוב יעזור לכם לנתח את ההנחה הזו ולהבין את הערך הכלכלי האמיתי של המניה - לא רק את שווי השוק התיאורטי של הדירה כולה.
תרחישים וסיכונים
בעלות על מניה בנכס פירושה שאתם נכנסים למערכת יחסים מתמשכת עם אנשים פרטיים אחרים, לא רק קניית נדל"ן. אם הבעלים האחרים הם קרובי משפחה המתגוררים בדירה, או זרים שיש להם אינטרסים אחרים (כגון השכרה או מכירה), אתם עלולים למצוא את עצמכם בחיכוך מתמיד. זכותכם החוקית לגשת לדירה או להשתמש בה חסרת משמעות אם הבעלים האחרים מחליפים את המנעולים או מתעלמים מקריאותיכם.
סכסוכים יכולים להתעורר כמעט על כל דבר: גביית שכר דירה, תיקונים מבניים, שיפוצים, השכרת משנה, מבקרים, או אפילו מי משלם עבור החלפת דוד. בהיעדר הסכמים, הסעד המוגדר כברירת מחדל על פי החוק הוא הגשת תביעה לפירוק הבעלות המשותפת - הליך שיכול להימשך שנים, דורש אגרות בית משפט, הערכת שווי מקרקעין, ועשוי להוביל למכירה כפויה או למכירה פומבית של הנכס כולו. אנשי מקצוע מייעצים ללקוחות לא להיכנס לעולם לבעלות משותפת, ללא מבנה משפטי מדויק לפתרון של סכסוכים. כן, גם עבור אם מדובר בסגנון פתירת הסכסוך, החל מגישור ועד קבלה של החלטות הרוב או בוררות מוסכמת.
מיסוי ועלויות רכישה
גם בעת רכישת שליש בלבד מדירה, תידרשו לשלם מס רכישה בהתאם לשווי השוק המלא של חלקכם. בשנת 2025, מדרגות המס יישארו כדלקמן עבור תושבי ישראל הרוכשים דירה ראשונה: 0% עבור כ-1.9 מיליון ₪ הראשונים, 3.5%-5% על המדרגות הבאות, בהתאם לשווי הנכס. עם זאת, עבור משקיעים או רוכשים בפעם השנייה, המס מתחיל ב-8% מהשווי המלא של המניה. העברות על בסיס ירושה עשויות להיות פטורות, בהתאם למסלול המשפטי.
בנוסף, ישנו שכר טרחת עורכי דין, הערכות, עלויות רישום מקרקעין, ואולי מע"מ אם המוכר הוא ישות עסקית. את כל אלה יש לחשב לפני שמסכימים על מחיר סופי. קונים רבים טועים לחשוב שמכיוון שהם קונים "רק שליש", העלויות יהיו מינימליות - אך בפועל, המאמץ המשפטי והעסקי לרוב שווה לזה של רכישה מלאה, אם לא מורכב יותר.
מתי וכיצד תוכלו למכור את חלקכם?
נזילות היא אחת הדאגות הגדולות ביותר בבעלות משותפת. כאשר יגיע היום בו תרצו למכור את השלישי שלכם, ייתכן שתגלו שמאגר הקונים שלכם מוגבל ביותר. במקרים רבים, הקונים האמיתיים היחידים הם הבעלים המשותפים הקיימים שלכם, או שתצטרכו לקבל הנחה משמעותית כדי למשוך גורמים חיצוניים. אם ההסכם שלכם כולל סעיף זכות סירוב ראשונה או תנאי התאמת מחירים, ייתכן שתהיו מחויבים מבחינה משפטית להציע את חלקכם לבעלים אחרים לפני שתפנו לשוק.
ערך המכירה החוזרת תלוי במידה רבה גם במגמות השוק, תוכניות התחדשות עירונית, דינמיקת שכונות ודינמיקה אישית בין הבעלים. במקרים בהם הבעלים המשותפים משתפים פעולה, ניתן לארגן מכירה מלאה של הדירה וחלוקת התמורה. במצבים פחות שיתופיים, ייתכן שתזדקקו שוב לסיוע משפטי כדי ליזום תביעה בגין חלוקה או מכירה.