רכישת דירה היא אחד הצעדים הפיננסיים והמשפטיים החשובים ביותר בחייו של אדם. בין אם מדובר בבית הראשון שלכם, נכס להשקעה או שדרוג עבור משפחה גדלה, הליך זה כרוך לא רק בהתחייבות כלכלית משמעותית - אלא גם בתהליך משפטי מורכב. מסיבה זו, שכירת עורך דין לענייני נדל"ן בישראל אינה המלצה. אבל מהי עלות האמיתית של שכר טרחה של עורך דין בעסקה כזו? מדוע זה כל כך הכרחי בעסקות נדל''ן בישראל? וכיצד מומלץ לחשב את העלות לפני שאנחנו סוגרים עם עורך דין?
מדוע עורך דין לענייני נדל"ן קריטי בישראל?
בישראל, בניגוד למדינות אחרות, עסקאות נדל"ן אינן עוברות דרך נוטריון או חברת צד ג'. במקום זאת, הנטל המשפטי של אבטחת ואימות העסקה נופל באופן כמעט לגמרי על כתפי עורך הדין. תפקידו של עורך הדין הוא לבחון את המצב המשפטי של הדירה בה אתם מעוניינים, לנסח או לעיין בחוזה עתידי, לוודא שכל המסמכים הנדרשים קיימים, לרשום את העסקה בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברת דיור אבל זה לא הכל. כי לאחר כל אלו על עורך הדין לענייני נדל''ן יהיה גם לפקח על כל העסקה ולהבטיח כי תתקיים, בדיוק כפי שצוין בחוזה ולעשות זאת מתחילת העסקה ועד לסופה.
בנוסף, דיני הקניין בישראל ידועים במורכבות שלהם. ישנן צורות שונות של בעלות על קרקע, מסגרות רישום שונות וסוגים רבים של מיסים המעורבים. ללא עורך דין, אתם כקונים חשופים למלכודות משפטיות, בעיות בעלות, מיסים שלא שולמו, חובות שלא פורסמו או אפילו מקרים של הונאה. לכן, עורך דין נדל"ן בישראל עושה הרבה יותר מאשר רק "לעיין" במסמכים, הוא הרשות המרכזית המוודאת כי הכסף שלכם בטוח, זכויותיכם מוגנות והבית החדש שלכם הוא אכן שלכם גם מבחינה חוקית.
כיצד מחושב שכר טרחה של עורכי דין בעת רכישת דירה?
עורכי דין בעסקאות נדל"ן גובים בדרך כלל אחוז ממחיר הנכס או שכר טרחה קבוע, בהתאם לאופי העסקה. הנוהג הנפוץ ביותר בישראל הוא גביית 0.5% עד 1.5% ממחיר הרכישה, בתוספת מע"מ. לדוגמה, על דירה בעלות של 2,500,000 ש"ח, עורך דין הגובה 1% ירוויח 25,000 ש"ח + מע"מ, סך של 29,250 ש"ח. עם זאת, שכר טרחה זה עשוי להשתנות בהתאם לאופי העסקה. מכיוון שעורך דין המתמחה בעסקאות מורכבות או כזה העובד עם קונים בינלאומיים עשוי לגבות שיעור גבוה יותר כדי לשקף את העבודה הנוספת הכרוכה בכך.
מצד שני, חלק מעורכי הדין גובים שיעור נמוך יותר עבור לקוחות חוזרים או עבור עסקאות פשוטות יותר ובעלות סיכון נמוך יותר, כגון דירה מתועדת היטב בפרויקט חדש. במקרים בהם נגבה שכר טרחה קבוע, הסכום יכול לנוע בדרך כלל בין 6,000 ל-15,000 ש"ח, בהתאם להיקף העבודה. שכר טרחה קבוע נפוץ יותר בעת רכישה ישירות מקבלן כאשר חוזים אלו נחשבים בד''כ לסטנדרטיים וצפוי פחות משא ומתן.
אולם, במשרדנו, משרד עו"ד דרור אוסטפלד המלווה עסקאות מקרקעית למעלה מעשרים שנה מומלץ לרוב על גובה שכר טרחה קבוע ללא קשר לשווי הנכס בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.
שכר טרחה זה נקבע לאחר שנים של עשייה ובחינה ובדיקות מבדיקות שונות ונמצא כי מורכבות הליך הרכישה מקבלן אינו תלוי שווי הנכס ולכן ניתן לאומדו באופן ענייני וחכם יותר; בהתאם למורכבות העסקה, משך העסקה וזמן הטיפול הנדרש במשרד ללוות ולסיים עסקת מקרקעין.
וכאמור, לאור ניסיונו הרב של המשרד ומיומנותו הרבה אשר נמצא כי ליווי עסקת מקרקעין -ליווי מלא מנוסה ומקצועי מ- א' עד ת' של כלל היבטי העסקה כולל עריכת השומה וההצהרות למיסוי מקרקעין -מצריכה "טיפול שוטף מוכר וחוזר על עצמו" עם שעות ליווי מקצועי דומות בין כל עסקה ועסקה , ועורך דין בקיא ומנוסה יכול להרשות לעצמו לקבוע שכר טרחה קבוע ונוח לקונים מקבלן בסך של 5,000 ₪.
מה ההבדל בין רכישת דירה יד שנייה לדירה חדשה?
בעת רכישת דירה יד שנייה הקונה אחראי לבחור ולשלם לעורך דין משלו. עורך דין זה יבצע חקירה משפטית יסודית של הנכס, יבחן את זכויות הבעלות של המוכר, יבדוק משכנתאות קיימות, שעבודים, חובות עירוניים או הפרות בנייה, ויסייע בניסוח וניהול משא ומתן על החוזה. בתרחיש זה, עורך הדין מייצג את האינטרסים של הקונה בלבד והוא אחראי ישירות כלפיהם.
בעת רכישת דירה חדשה מיזם, התמונה המשפטית משתנה. יזמים כמעט תמיד ממנים צוות משפטי משלהם לטיפול בעסקה. לאחר מכן, הקונים נדרשים - כמעט תמיד ללא ברירה - לשלם את שכר הטרחה המשפטי של היזם, שיכול לנוע בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הדירה או להיות סכום קבוע כגון 6,000 עד 10,000 ש"ח. עם זאת, עורך דין זה עובד עבור היזם, לא עבור הקונה. חשוב להבין את נקודה זו: עורך הדין של היזם מוודא שהעסקה רשומה ותואמת, אך אינו מגן על האינטרסים של הקונה. זו הסיבה שמומלץ מאוד לקונה לשכור עורך דין עצמאי גם בעת רכישה מקבלן, במיוחד מכיוון שחוזי יזמים רבים מנוסחים לטובת המוכר ומכילים סעיפים מורכבים שעשויים לכלול עלויות נסתרות, קנסות או העברת אחריות.
אילו גורמים מרכזים שמשפיעים על שכר טרחה
שכר הטרחה שעורך דין גובה בעסקת נדל"ן בישראל אינו שרירותי לחלוטין; לעתים קרובות הוא משקף את מורכבות העבודה הכרוכה בכך. מספר גורמים מרכזים שיכולים להשפיע על המחיר:
- המעמד המשפטי של הנכס
האם הדירה רשומה בטאבו? האם היא תחת חוזה שכירות ארוך טווח מרשות מקרקעי ישראל? האם היא חלק מחברה משכנתא שטרם העבירה את הבעלות לרשם המקרקעין? כל אחד מהמצבים הללו דורש הליכים משפטיים שונים. נכסים שטרם רשומים בטאבו כרוכים בדרך כלל בניירת רבה יותר ותהליך מעקב ארוך יותר, מה שמגדיל את העלות עומס עבודה של עורך דין.
- חובות פתוחים או סוגיות משפטיות
אם לדירה יש סיבוכים משפטיים - כגון עבירות בנייה, ארנונה שלא שולמו או סכסוכים בין יורשים - עורך הדין חייב להשקיע יותר זמן ומאמץ כדי לפתור אותם. הדבר ישפיע באופן טבעי על שכר הטרחה.
- מיקום ושווי הנכס
באזורים מבוקשים כמו תל אביב, הרצליה או ירושלים, השוק הוא הרבה יותר מורכב ולעתים קרובות נע מהר יותר. רמות הביקוש והדחיפות באזורים אלו, דורשת יותר מעורך הדין מבחינת דחיפות ופירוט, במיוחד כאשר המחירים גבוהים והעסקאות נעות במהירות.
- ניסיון ומעורבות של עורך הדין
עורכי דין עם ניסיון של שנים ומוניטין חזק גובים לעתים קרובות יותר, אך הם גם מביאים איתם ידע מעמיק שיכול למנוע בעיות משפטיות עתידיות. חלק מעורכי הדין מעורבים מאוד, מלווים את הלקוח לאורך כל העסקה ומספקים הדרכה אסטרטגית, בעוד שאחרים עשויים להציע רק את המינימום המשפטי ההכרחי. מי שייטפל בכם אולי יהיה גם מתמחה ואתם תשלמו עבור רמת הגנה ותמיכה יחסית מינימלית.
אולם כאמור, במשרדנו, משרד עו"ד דרור אוסטפלד, המלווה עסקאות מקרקעית למעלה מעשרים שנה מומלץ לרוב על גובה שכר טרחה קבוע ללא קשר לשווי הנכס בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.
עורך דין אחד יכול לייצג גם את הקונה וגם את המוכר?
על פי הנחיות לשכת עורכי הדין, עורך דין רשאי לייצג גם את הקונה וגם את המוכר רק אם שני הצדדים נותנים הסכמה מדעת ובכתב ואין ניגוד עניינים.
טיפים חשובים לבחירת עורך הדין
אם אתם עומדים לקנות דירה, הנה כמה הנחיות שיעזרו לכם לבחור בחוכמה:
- דרשו מכתב התקשרות בכתב המפרט את שכר הטרחה, השירותים הכלולים ותנאי התשלום.
- הבהירו אם שכר הטרחה כולל מע"מ, והאם שירותים נוספים (כגון טיפול במסמכי משכנתא או ייעוץ מס) כלולים.
- חפשו תקשורת ברורה ונגישות. תהליך הקנייה יכול להתקדם במהירות. עורך דין שמגיב, רגוע ומסביר דברים בצורה ברורה יהיה נכס יקר ערך.