רכישת דירה עם עורך דין שמתמחה במקרקעין ובלי

בשוק הנדל"ן הישראלי המהיר והטעון רגשית, רכישת דירה היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שאדם יכול לקבל. זוהי התחייבות כלכלית שיכולה לעצב את עתידכם האישי או המשפחתי במשך עשרות שנים. אך זוהי גם עסקה מורכבת מבחינה משפטית - כזו שרבים נוטים לזלזל בה. בין אם מדובר בבית ראשון, בדירה להשקעה או בשדרוג ממקום מגורים נוכחי, ברגע שאתם מחליטים להתקדם ברכישת נכס, אתם נכנסים לזירה משפטית הנשלטת על ידי חוקי מקרקעין, דיני חוזים, תקנות מס, חוקי תכנון ובנייה, ונהלים רגולטוריים שהם הכל חוץ מאינטואיטיביים.

התפיסה המוטעית הנפוצה בקרב קונים היא שהתהליך פשוט: למצוא נכס, להסכים על מחיר, לחתום על חוזה, לשלם ולקבל את המפתחות. אך במציאות, התהליך כרוך בבדיקות משפטיות, חובות דיווח מס, הערכת סיכונים והחלטות אסטרטגיות המשפיעות ישירות על זכויותיכם וביטחונכם. הבחירה לנווט בכל זה ללא עורך דין נדל"ן מתמחה במקרקעין, או על ידי הסתמכות על ייצוג משפטי של המוכר, דומה לכניסה לשדה מוקשים משפטי בעיניים עצומות.

המורכבות האמיתית

נדל"ן בישראל אינו נשלט על ידי רישום או גוף מנהלי אחד ומאוחד. במדינה יש טלאים של סוגי בעלות על קרקעות הכוללים קרקעות פרטיות הרשומות בטאבו, נכסי חכירה המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, ונכסים שעדיין רשומים תחת מערכת הרישום המנדטורית הישנה או מוחזקים באמצעות מניות של חברות דיור. לכל אחת ממערכות אלו כללים משפטיים ובירוקרטיים נפרדים. נכס עשוי להיראות על הנייר כבעלים מלאים, כשלמעשה הזכויות מותנות, או שהבעלות חלקית, או כפופה לחוזי חכירה מוגבלים בזמן או לאישור המדינה להעברה.

עורך דין המתמחה בנדל"ן בישראל יבצע סקירת בעלות מקיפה. זה מתחיל בחילוץ וניתוח מסמכי הרישום של הנכס - בין אם מרישום המקרקעין, ממערכות המחשוב של משרד המשפטים או מרישומי רשות מקרקעי ישראל. הסקירה מחפשת סתירות בין טענות המוכר לבין התיעוד המשפטי. היא גם מזהה מגבלות על הבעלות, כגון הגבלות על מכירה, משכנתאות, שעבודים, הקלות, הערות אזהרה, פסקי דין או תוכניות שינוי ייעוד תלויות ועומדות.

בדיקת נאותות משפטית לקראת רכישת דירה

תהליך בדיקת הנאותות המשפטית אינו מוגבל לבדיקת שמות על הנייר. עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין יאמת גם שהנכס עומד בחוקי התכנון והבנייה, שלא בוצעה בנייה בלתי מורשית, וזאת ייעשה עי הזמנת תיק בית משותף ובעיון בתשריט הבנין , צו הרישום והתקנון. ניתן להרחיב את הבדיקות באמצעות הזמנת תיק הבנין באגף ההנדסה בעירייה הרלוונטית.

בדיקת נאותות כוללת גם בדיקת זהות המוכר וכשירותו המשפטית. האם המוכר הוא הבעלים החוקי? האם ישנם בעלים משותפים? האם הנכס חלק מירושה שמעולם לא נרשמה באופן רשמי? האם אחד הבעלים אינו כשיר או נתון להליכי אפוטרופסות? אם אפילו אחד מהתנאים הללו לא יטופל לפני החתימה, העסקה עלולה להתבטל או להוביל לסכסוכים משפטיים ממושכים.

חוזים הם לא תבנית כתובה מראש

אחד המיתוסים המזיקים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי הוא שחוזי נדל"ן מגיעים כ-"סטנדרטיים". בעוד שחוזי נדל"ן רבים חולקים מבנים דומים, פרטי כל עסקה משתנים בהתאם לאופי הנכס, סוג הבעלות, לוח התשלומים המוסכם, תנאי המשכנתא, הרקע של המוכר, ועוד. והסיכונים המשפטיים הספציפיים לעסקה זו. עורך דין של המוכר יכין לעתים קרובות חוזה שנראה הוגן אך נוטה בעדינות להגנה על האינטרסים של המוכר - ולא של הקונה. עורך דין מקרקעין ייעודי הפועל מטעם הקונה יבצע סקירה משפטית מדוקדקת של החוזה ויבצע שינויים קריטיים במידת הצורך. זה כולל הוספת סעיפי הגנה הקשורים לליקויי בנייה, מועדי אספקה, קנסות על איחור, תנאי אישור משכנתא ומנגנוני נאמנות.

הוא יתאים או ידחה סעיפים היוצרים סיכונים נסתרים, כגון חילוט אוטומטי של פיקדונות, או תנאים לא ברורים לסיום העסקה. לדוגמה, סעיף אחד שמתעלמים ממנו בדרך כלל במכירות של "דירות קבלן" הוא זכותו של היזם לעכב את המסירה בגין אירועי "כוח עליון" לא מוגדרים. עורך דין מיומן יגדיר אותם בצורה צרה וידרוש פיצוי על כל יום של עיכוב לא מוצדק.

ביטחון כלכלי במבני תשלום

העברת סכומי כסף גדולים - לעתים קרובות מיליוני שקלים - ללא אמצעי הגנה משפטיים היא אחד הסיכונים הגדולים ביותר שקונה יכול לקחת. אנשים רבים טועים לחשוב שברגע שהמוכר מקבל תשלום, הבעלות מועברת אוטומטית. במציאות, הבעלות הופכת סופית רק לאחר רישום על שם הקונה, ותהליך זה יכול להימשך שבועות או אפילו חודשים. פער שבמהלכו הקונה אולי שילם חלק גדול מהמחיר אך עדיין אין לו הגנה משפטית רשמית.

עורך דין מתמחה במקרקעין יכול לבנות לוח תשלומים כך שיתאים לדרך הניתנות לאימות מבחינה משפטית. כל תשלום משוחרר רק לאחר מסירת מסמך ספציפי או רישום זכות - כגון אזהרה המונעת מכירה חוזרת לקונה אחר, ערבות בנקאית במסגרת חוק המכר או אישור עירוני במקרים של נכסי חכירה. הם גם מבטיחים כי דרישות דיווח המס מתקיימות, וכי תשלומים לרשויות מטופלים כראוי. לעומת זאת, קונים המעבירים כספים על סמך הבטחות בעל פה או התחייבויות לא פורמליות מסתכנים בתשלום לחשבון הלא נכון, שחרור כספים לפני שהם מקבלים הגנה משפטית, או אי עמידה במועדי מס - מה שעלול לגרום לעונשים כבדים או להקפאת רישום.

השלב הסופי והנעלם ביותר

בעלות חוקית על נכס בישראל מושלמת רק לאחר רישום הזכויות בטאבו. רישום זה אינו אוטומטי. הוא דורש הגשת מסמכים, אישורי מס, אישורי מוכרים והיתרים רגולטוריים - שכולם חייבים להיבדק ולעבור עיבוד על ידי איש מקצוע. במכירות יד שנייה, תהליך זה כולל הסרת כל משכנתא על הנכס, הגשת אישור אישור מס הן מהקונה והן מהמוכר, והגשת בקשה פיזית לרישום רשמי. במכירות של דירות חדשות, התהליך כרוך לעתים קרובות בתיאום עם המחלקה המשפטית של חברת בנייה ועמידה בחוק מכירת דיור.

אם מסמך כלשהו חסר, שגוי או שנוי במחלוקת, הרישום עלול להתעכב או להידחות לחלוטין. עורך דין לא רק מנהל את התהליך הזה, אלא גם מבטיח שלאחר השלמתו, הקונה יחזיק בבעלות משפטית נקייה ובלתי מעורערת. בלעדיו, לא ניתן למכור, למשכן, לרשת או אפילו לשפץ את הנכס במקרים מסוימים.

עלות ייצוג לעומת עלות הכישלון

קונים נרתעים לעיתים קרובות משכירת עורך דין מחשש לעלות. שכר טרחת עורכי דין בעסקאות נדל"ן נע בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הרכישה, בהתאם למורכבות העסקה.

אולם, במשרדנו, משרד עו"ד דרור אוסטפלד המלווה עסקאות מקרקעית למעלה מעשרים שנה מומלץ לרוב על גובה שכר טרחה קבוע ללא קשר לשווי הנכס בסך 5,000 ₪  בתוספת מע"מ.

שכר טרחה זה נקבע לאחר שנים של עשייה ובחינה ובדיקות מבדיקות שונות ונמצא כי מורכבות הליך הרכישה מקבלן אינו תלוי שווי הנכס ולכן ניתן לאומדו באופן ענייני וחכם יותר; בהתאם למורכבות העסקה, משך העסקה וזמן הטיפול הנדרש במשרד ללוות ולסיים עסקת מקרקעין.

וכאמור, לאור ניסיונו הרב של המשרד ומיומנותו הרבה אשר נמצא כי ליווי עסקת מקרקעין -ליווי מלא מנוסה ומקצועי מ- א' עד ת' של כלל היבטי העסקה כולל עריכת השומה וההצהרות למיסוי מקרקעין -מצריכה "טיפול שוטף מוכר וחוזר על עצמו" עם שעות ליווי מקצועי דומות בין כל עסקה ועסקה , ועורך דין בקיא ומנוסה יכול להרשות לעצמו לקבוע שכר טרחה קבוע ונוח לקונים מקבלן בסך של 5,000 ₪.

 

זאת ועוד, עורכי דין שמתמחים במקרקעין מונעים לעיתים קרובות עלויות בלתי נראות - כגון אובדן זמן, לחץ וחוסר ודאות - המתעוררים כאשר בעיות צצות באמצע העסקה. במקרים רבים, עורך דין טוב משלם על ידי משא ומתן על תנאי חוזה טובים יותר, איתור טעויות לפני שהן הופכות לתביעות משפטיות, או זיהוי פגמים בנכס המאפשרים לקונה לעזוב לפני שהוא מסתבך משפטית.