שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן בעסקאות שונות

רכישת דירה מקבלן, במיוחד בשוק הנדל"ן התחרותי בישראל, כרוכה בשורה של מורכבויות משפטיות ופיננסיות. בניגוד לרכישת נכס יד ​​שנייה, תהליך זה טומן בחובו אתגרים ייחודיים כמו הבנת התחייבויות הקבלן, פענוח מסמכים טכניים ומשפטיים והקפדה על עמידה בחוקים שונים. עורך דין נדל"ן מיומן יוכל למלא תפקיד מכריע בעת קניית דירה מקבלן ובניווט שבאתגרים הכרוכים בעסקות מהסוג הזה. עם זאת, הבנת אופן בניית שכר הטרחה של עורך הדין בעסקאות מסוג זה חיונית כדי למנוע הפתעות ולתכנן את התקציב בצורה יעילה.

עורך דין בעסקאות קבלניות

רכישת דירה מקבלן מצריכה פעמים רבות הקפדה על הפרטים הקטנים בשל אופי רכישה שכזו, הנחשבת ללא שגרתית. כאשר עוסקים בנכס שנמצא בהקמה או בשלבי תכנון, ישנן אי ודאות רבות. עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לדאוג שהקבלן יעמוד בתנאים המוסכמים לרבות לוחות זמנים לבנייה, איכות החומר ועמידה ברישום מתאים בטאבו. לדוגמה, אם הקבלן לא יספק את הדירה בזמן או משתמש בחומרים לא תקינים, חוזה מנוסח היטב, שעורך דין שבחרתם מנהל משא ומתן, יכול לעזור בתביעת פיצויים או באכיפת קנסות.

יתרה מכך, מומחיותו של עורך הדין מבטיחה שהעסקה תקינה מבחינה משפטית. עורכי הדין העוסקים בתחום הנדל''ן, יוכלו לוודא שלנכס יש היתרי בנייה תקפים,  את היציבות הפיננסית של הקבלן ולאשר כי קיימות ערבויות כספיות להגנה על הרוכש. ללא הכוונה משפטית, אנו עלולים להסתכן בחתימה על חוזים שנותנים העדפה לקבלן, מה שמותיר מקום מועט לפיצוי במקרה של מחלוקות.

ממה מושפע שכר טרחת עורך דין?

עלות השירותים המשפטיים לרכישת דירה מקבלן משתנה מאוד, בהתאם למספר גורמים. בראש ובראשונה, למורכבות העסקה יש תפקיד משמעותי. לדוגמה, אם אתם רוכשים דירה בפרויקט פשוט עם תיעוד ברור וללא סעיפים חריגים, שכר הטרחה עשוי להיות נמוך יחסית. מנגד, עסקאות הכרוכות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פיתוחי תמ"א 38 או פינוי-בינוי, דורשות בדיקת נאותות מפורטת ומשא ומתן, שיכולים להגדיל את עומס העבודה ושכר הטרחה של עורך הדין.

גורם נוסף הוא מיקום ושווי הנכס. דירות באזורי ביקוש גבוהים כמו תל אביב או הרצליה כרוכות לרוב בערכי עסקה גבוהים יותר ובחוזים מורכבים יותר, מה שמוביל להגדלת הוצאות משפט. באופן דומה, המוניטין והניסיון של עורך הדין משפיעים גם על התעריפים שלהם. במשרד עורכי הדין דרור אוסטפלד תוכלו לשלם סכום ידוע מראש של 5,000 שקלים, שיכלול גם ליווי משפטי, גם בדיקות מקדימות וכמובן כתיבת חוזים ועריכתם לפי צורככם וכמובן ללא קשר לשווי הנכס.

דוגמאות לשכר מוצע בשוק

עורכי דין משתמשים בדרך כלל באחד משלושה מבני שכר טרחה בעת טיפול בעסקאות קבלן: שכר טרחה קבוע, שכר טרחה מבוסס אחוזים או תעריפים לפי שעה. לדוגמה, עורך דין רשאי לגבות שכר טרחה קבוע של 10,000 עד 15,000 ₪ עבור טיפול ברכישת דירה רגילה מקבלן. מחיר שכזה  בדרך כלל יכלול סקירת חוזה המכר, הבטחת עמידה בדרישות החוק ורישום הנכס.

עבור נכסים בעלי ערך גבוה יותר, עורכי דין עשויים לגבות אחוז משווי העסקה, בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5%. למשל, אם אתם רוכשים דירת יוקרה ב-3,000,000 ש"ח, שכר הטרחה של עורך הדין יכול לנוע בין 15,000 ל-45,000 ש"ח. למרות שזה אולי נראה תלול, זה משקף לעתים קרובות את העבודה הנוספת הכרוכה בטיפול בעסקאות גדולות ומורכבות.

תעריפים לשעה פחות נפוצים אך עשויים לחול במקרים בהם מתעורר הצורך משא ומתן נרחב או כאשר עולות מחלוקות. לדוגמה, אם הקבלן לא מוכן לשנות סעיפים שליליים בהסכם, ייתכן שעורך הדין ששכרתם יצטרך להשקיע זמן נוסף כדי להגן על האינטרס שלכם, ובשל כך יגבה תעריף שעתי של 500 עד 1,500 ₪.

עלויות נסתרות ושירותים נוספים

חשוב יהיה לקחת בחשבון עלויות נוספות שעלולות לצוץ במהלך חלקים שונים של העסקה. כך למשל, תהליך רישום הדירה ברשות מקרקעי ישראל יהיה כרוך בעמלות שיכולות לנוע בין מאות לעד אלפי ש"ח, בהתאם לשווי הנכס. בדומה לכך, ייתכן שיידרשו שירותי נוטריון עבור מסמכים מסוימים, כאשר שירותים אלו עלולים לכלול תוספת של עוד 300 עד 500 ₪ לכל מסמך. במידה ויש צורך בייעוץ מס, כגון חישוב מס רכישה, גם שירות זה עשוי לגרור עמלות נוספות.

השימוש בשירותי נוטריון היא דוגמא אחת מבין שלל שירותים שתהיו עלולים להזדקק להם בעת רכישה של דירה מקבלן, בין אם מדובר בעסקה של התחדשות עירונית או בבנייה חדשה לחלוטין. לעיתים תידרש התערבות של שמאי, יועץ משכנתאות, תשלומי מס שכבר הזכרנו ועוד. העלויות הנסתרות הללו שעלולות להיות כלולות בשירותיו של עורך הדין ושל נותני שירות אחרים, בין אם בסיכום מראש ובין אם בצורך מיידי שעולה עלולים להפוך לעלויות נסתרות שרבים מהרוכשים אינם מכירים.

דוגמה מעשית - פרויקט התחדשות

חשבו על תרחיש מורכב יותר: רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 בירושלים. הנכס מוערך ב-2,500,000 ₪, ועורך הדין גובה 1% משווי העסקה בסך של 25,000 ₪. בשל אופי פרויקטים של התחדשות עירונית, על עורך הדין לבחון הסכמים בין הקבלן לבין הדיירים הקיימים, לוודא עמידה בחוקי הייעוד ולטפל בעיכובים אפשריים בסיום הפרויקט. שירותים נוספים, כגון ייעוץ מס ואגרות אישור עירייה, מביאים את העלות המשפטית הכוללת לכ-30,000 ₪. אמנם גבוה יותר מרכישה רגילה, אך השקעה זו מבטיחה שהזכויות שלכם מוגנות באופן מלא.

לעשות את זה נכון

בחירה של עורך דין מתאים והבנת שכר הטרחה שלו הם שלבים קריטיים בתהליך של רכישת דירה מקבלן. עורך דין מוסמך יכול להבטיח הגנה על זכויות הרוכשים, איתור סיכונים פוטנציאליים, וניהול משא ומתן בצורה מהירה וחלקה. על ידי התחשבות בסוג העסקה, היקף השירותים ומבנה העמלות, חשוב לקבל החלטה מושכלת התואמת את הצרכים והתקציב שקבעתם מראש. זכרו, השקעה בשירותים משפטיים נכונים היא חלק קריטי בהבטחת רכישה בטוחה. לכן את הבחירה חשוב לעשות בכובד ראש, בחישוב של כלל המשתנים וכך לקבל את ההחלטה שתהיה הכי נכונה עבורכם.

להנות משכר טרחה מובטח

שוק עורכי הדין בישראל הוא די מגוון, במיוחד במדינה בה תחום הנדל''ן נחשב לאחד התחומים החמים להשקעה ודיור כאחד. כך בשנים האחרונות הפכו עורכי דין מתחום הנדל''ן לנותני שירות מבוקשים, מה שהוליד כמו שלמדנו עד כה נוסחאות שונות לשכר טרחה ולעיתים אף שלא בצדק. בשל כך במשרדנו הוחלט כי לא רק השירות והליווי המשפטי ייעשו בצורה מדוקדקת, נהירה ומקצועית אלא קבענו כי שכר הטרחה לא יעלה מסכום של כ-5,000 שקלים.

המחשבה הזו נולדה מתוך ניסיון של מעל ל-15 שנים בתחום הנדל''ן הישראלי, בכתיבה של מאות חוזים וייצוג של אלפי לקוחות בעסקאות שונות. ההבנה כי כל עסקה בישראל לא אמורה לעלות יותר מ-5,000 שקלים מתבססת על ההכרה בשוק הנדלןן הישראלי, החל מהתנהלות מול קבלנים שונים ברחבי הארץ ועד להכרה של אינספור סעיפים קטנים וגדולים כאחד שיכולים להשפיע על זכויות לקוחתנו. המשמעות היא ששכר הטרחה במשרדנו יכלול ליווי, בדיקות מקדימות, ניהול משא ומתן כשהמחיר לא מושפע משווי הנכס. בשוק הנדל''ן הישראלי של היום, חובה ''להתחמש'' בעורך דין מנוסה אבל עדיין לא חובה לשלם מחירים מנותקים מהמציאות.